Dívidas do imóvel: o que sobrevive à arrematação

A pergunta mais importante de qualquer leilão é simples: quais dívidas morrem com a arrematação e quais continuam vivas? A resposta muda o preço máximo que faz sentido ofertar — e é diferente para cada tipo de dívida e cada edital.

A regra geral: sub-rogação no preço

Na arrematação judicial, o dinheiro pago pelo arrematante substitui o imóvel como garantia dos credores. É o que o art. 908 do CPC organiza: os créditos se sub-rogam no preço, e o imóvel tende a sair "limpo" para o arrematante.

Dívida por dívida

IPTU e tributos do imóvel

O art. 130, parágrafo único, do CTN determina que, na arrematação em hasta pública, os créditos tributários sub-rogam-se sobre o preço. Na prática: o IPTU atrasado é pago com o valor do arremate, não pelo arrematante. Atenção: leia o edital — há editais que atribuem débitos ao arrematante, e a validade dessas cláusulas é discutida judicialmente. Ponto de conversa obrigatório com o advogado.

Condomínio

Dívida de condomínio é propter rem (acompanha o imóvel). Em leilão judicial, o entendimento consolidado é que ela também se sub-roga no preço; em cenários extrajudiciais e quando o valor do arremate não cobre a dívida, a discussão é mais delicada. Sempre peça a certidão de débitos condominiais ao síndico/administradora antes do lance.

Hipoteca e penhoras

A arrematação regular extingue a hipoteca e as penhoras sobre o imóvel — desde que os credores tenham sido devidamente intimados. Intimação faltando = risco de anulação. É por isso que a lista de intimações do processo importa tanto quanto a matrícula.

Dívidas pessoais do antigo dono

Dívidas do executado que não têm garantia sobre o imóvel não acompanham o bem. O risco relevante aqui é outro: alienações anteriores questionáveis (fraude à execução) que possam contaminar a cadeia dominial.

Como colocar isso na conta

Ao simular a operação, trate as dívidas confirmadas que ficarão com você como custo de aquisição, junto com comissão do leiloeiro, ITBI, registro e eventual desocupação. O simulador tributário tem campos para todos esses custos no cenário de compra e revenda.

Este guia explica a lógica geral; a alocação concreta de cada dívida depende do edital, do processo e da jurisprudência aplicável — leve a lista ao seu advogado antes do lance.