IBS/CBS em imóveis: o que muda de verdade a partir de 2027

A reforma tributária (LC 214/2025) está em ano-teste: em 2026, a CBS de 0,9% e o IBS de 0,1% aparecem destacados nas notas, mas o valor é integralmente compensável com PIS/COFINS — sem aumento de carga efetiva. O relógio que importa começa em 2027.

O cronograma da transição

• 2027: a CBS entra em cobrança efetiva e substitui o PIS/COFINS. Para vendas de imóveis por PJ, o regime específico prevê redução de 50% da alíquota.
• 2029–2032: o IBS escala gradualmente, substituindo ICMS e ISS.
• 2033: vigência plena do novo sistema.

O que já está definido para imóveis

Três mecanismos do regime específico interessam a quem compra em leilão para revender: o redutor de 50% na alíquota de venda; o redutor de ajuste, que deduz da base o custo de aquisição corrigido pelo IPCA (tributa-se a valorização real, não o preço cheio); e o redutor social (R$ 100 mil para residencial novo, R$ 30 mil para lote).

E uma regra nova para pessoa física: pelo art. 251, quem alienar mais de 3 imóveis no ano-calendário anterior (adquiridos há menos de 5 anos) passa a ser contribuinte do regime regular — ou seja, o flipper habitual no CPF entra no radar do IBS/CBS.

O que ainda não está definido

A alíquota de referência nacional não foi fixada (estimativas de mercado giram em torno de 26,5%–28%, antes dos redutores), e estados e municípios poderão adotar alíquotas próprias. Qualquer simulação de hoje é ordem de grandeza — não valor final.

Na prática

Quem planeja revender em 2027 ou depois deve fazer a conta nos dois regimes e nos dois calendários. O simulador tributário aplica as regras de transição ano a ano, com alíquotas e redutores ajustáveis conforme a regulamentação evoluir. E, como sempre: valide o planejamento com o seu contador.

Fontes: LC 214/2025; ConJur — CBS/IBS nas operações com bens imóveis.